鎌倉の実家売却で利益が出たら税金はいくら？

鎌倉の実家売却で利益が出たときの税金はいくら？

実家を売って手元に残るお金と、税金の計算上の利益は別物です。売却価格から、取得費（買ったときの費用や相続時に引き継ぐ取得費）と、仲介手数料などの譲渡費用を引いた残りが譲渡所得になり、ここに税金がかかります。

税率の目安は、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えるかどうかで大きく分かれます。長期（5年超）は所得税・住民税などを合わせておよそ20％前後、短期（5年以下）はおよそ39％前後です。相続した実家の場合、親御さんの取得時期を引き継いで長期になることが多いですが、物件ごとに確認が必要です。

鎌倉だけでは無いですが、実家の売却の事例で税金が大きく変わると感じるのは、売る人がその家に住んでいたかどうかです。ご自身が住んでいた家を売る場合は、売って出た利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります。利益が3,000万円までなら、税金がかからないこともあります。

一方、相続した実家にご自身が住んでいなかった場合は、この特例が使えません。利益にそのまま税金がかかるので、手元に残る金額は大きく変わります。

ただし、親御さんが住んでいた古い家（昭和56年5月31日以前の建築）なら、空き家の特例で最大3,000万円を差し引ける場合があります。相続後に貸したり使ったりしていないこと、相続から3年後の年末までに売ることなどが条件なので、売り出す前に要チェックが必要です。

鎌倉の実家売却でふるさと納税は譲渡所得税対策になる？

高く売れたら、ふるさと納税で税金を相殺できるのではと聞かれることがあります。ふるさと納税は、寄付した金額のうち自己負担2,000円を超える分が、所得税・住民税から控除される仕組みです。所得が増えると控除の上限も上がるため、譲渡所得が出た年は、普段より多く寄付できることがあります。

ただ、これは譲渡所得税そのものを免除・減額する制度ではありません。上限を超えて寄付しても、超えた分はただの寄付になります。鎌倉の高額な土地・古家付き土地では、利益の規模によってはふるさと納税だけではほとんどカバーしきれないことも珍しくありません。

鎌倉の実家売却前に確認したい税金のポイント

• 居住用だった家なら、3,000万円特別控除など使える特例がないか
• 相続した物件なら、取得費の引き継ぎと所有期間の数え方
• 仲介手数料・測量費・解体費など、譲渡費用にできるものの整理
• ふるさと納税の上限は、税理士やシミュレーターで年収・他所得とあわせて確認

鎌倉の実家売却で弊社が整理する税金の考え方

弊社では、まずおおよその売却想定額と経費から手取りのイメージを一緒に整理します。税制の最終判断や申告は税理士の領域なので、必要に応じて地元の税理士をご紹介します。

売る前の段階でも構いません。特例が使えそうか、ふるさと納税を検討するタイミングか、といった整理からお手伝いします。