相続してから数年経ってしまいました。もう何の控除も使えませんか？

親御さんから相続した実家を売却しようとしたとき、

「相続してすぐ売れば、税制上の優遇措置があるのでは？」

「相続してからもう数年経ってしまった。今さら使える控除はないのでは？」

と考えていらっしゃる方がいらっしゃいます。

相続した不動産の売却では、「いつ売るか」「どのような方法で売るか」によって、使える可能性のある税制上の特例が変わることがあります。

そして、この違いが売却後に手元に残る金額に大きく影響することがあります。

3,000万円控除が使えるかどうかで、税金が600万円以上違うことも

例えば、親御さんから相続した不動産を8,000万円で売却したとします。

親御さんが取得したときの取得費を、建物の減価償却等も考慮して3,000万円とします。

ここでは話を分かりやすくするため、仲介手数料などの譲渡費用は考慮せず、長期譲渡所得として単純化して計算します。

3,000万円特別控除が使えない場合

8,000万円 － 3,000万円（取得費）

＝ 譲渡所得5,000万円

長期譲渡所得にかかる所得税・住民税・復興特別所得税を概算すると、税額は約1,015万円になります。
※長期譲渡所得の基本税率は所得税15％・住民税5％で、所得税には復興特別所得税が加算されます。

3,000万円特別控除が使えた場合

8,000万円 － 3,000万円（取得費）－ 3,000万円（特別控除）

＝ 課税される譲渡所得2,000万円

同じように計算すると、税額は概算で約406万円です。

つまり、

約1,015万円 → 約406万円

その差は、

約609万円

にもなります。

もちろん、これは制度の効果を分かりやすくするための単純な計算例です。実際には取得費、譲渡費用、所有期間、相続人の人数などによって税額は変わります。

しかし、ここで知っていただきたいのは、

「使える特例を知らずに売却してしまうと、税金が大きく変わることがある」

ということです。

相続した空き家については、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。なお、現在は相続人が3人以上の場合には上限が1人2,000万円となるなどの要件があります。

だからこそ、私たちは「売ってから税金を考える」のではなく、「売る前に使える特例がないか確認する」ことが大切だと考えています。

相続した家を売ったら必ず税金がかかるわけではありません

不動産を8,000万円で売ったからといって、8,000万円に対して税金がかかるわけではありません。

基本的には、

売却価格 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除

などによって譲渡所得を計算します。

ここで相続した不動産の場合に重要になるのが、親御さんがその不動産を取得したときの取得費です。

相続した不動産は、原則として親御さんが購入したときの取得費と取得時期を引き継ぎます。

ですから、親御さんがいつ、いくらでその不動産を取得したのかが分かる資料はとても重要です。

実際には、親御さんの取得費が分からないことがとても多いです

ところが、当社がこれまで相続不動産の売却をお手伝いしてきた経験では、親御さんが不動産を購入した当時の売買契約書などを保管している方は、それほど多くありません。

購入したのが何十年も前ということも珍しくありませんから、引越しや荷物整理、遺品整理などの際に処分してしまったというケースが多いのです。

取得費が分からない場合には、売却金額の5％相当額を「概算取得費」とすることができます。

例えば、8,000万円で売却した場合なら、

8,000万円 × 5％ ＝ 400万円

です。

取得費が3,000万円なのか400万円なのかでは、譲渡所得の金額が大きく違ってきます。

ですから、昔の売買契約書や建築関係の書類が残っていたら、遺品整理の際にすぐ捨てないでください。

一度、中身を確認することをおすすめします。

逆に、昔の取得費が5％より低かったこともあります

一方、当社がお手伝いした案件の中には、親御さんが購入した当時の資料がきちんと残っていたケースもあります。

ところが調べてみると、購入したのがかなり昔だったため、実際の取得費が売却金額の5％相当額より低かったということもありました。

このような場合には、実際の取得費ではなく、売却金額の5％相当額を取得費とすることができます。

つまり、

「昔の契約書がないからもう駄目」

とも、

「契約書が見つかったから必ずその金額を使わなければならない」

とも限りません。

売却前に一度確認することが大切です。

相続したばかりなら、売却前に使える特例を確認しましょう

相続した不動産には、一定の要件を満たすことで税負担を軽減できる制度があります。

例えば、相続税を納めた方が相続した不動産を一定期間内に売却した場合には、相続税のうち一定額を取得費に加算できる**「相続税の取得費加算の特例」**があります。

この制度は、相続によって財産を取得した人に相続税が課税されていることなどが要件で、譲渡にも期限があります。

ですから、

「まだ売るかどうか決めていないから、税金は売るときに考えればいい」

とは限りません。

まだ売却するか迷っている段階でも、どのような特例があり、いつまでに売却する必要があるのかを確認しておくことには意味があります。

相続した空き家には「3,000万円控除」が使える場合があります

そして、冒頭でご紹介したのが、いわゆる「相続空き家の3,000万円特別控除」です。

一定の要件を満たした親御さんの自宅を相続して売却した場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる可能性があります。

当社がお手伝いした売主様の中にも、実際にこの制度を利用された方がいらっしゃいました。

そのケースでは、相続した建物について、一定の耐震基準を満たすように改修する方法と、建物を取り壊して更地にする方法を検討しながら売却を進め、結果として特例の適用を受けることができました。

ここで大切なのは、

「売却してから3,000万円控除が使えるか調べた」のではなく、売却する前から特例の要件を確認して進めた

ということです。

相続空き家の特例には、売却時期だけでなく家屋や敷地などについても細かな要件があります。

つまり、

建物をそのまま売るのか

改修して売るのか

解体して売るのか

という売却方法そのものが、税制上の特例に関係することがあるのです。

相続から1～3年くらい経っている方は、特に確認してください

「相続してからまだ2年だから大丈夫だろう」

「3年くらいなら、まだ特例は使えるだろう」

と思われるかもしれません。

しかし、注意したいのは、特例によって期限の数え方が違うということです。

例えば、相続空き家の3,000万円特別控除は、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡することなどが要件となっています。現行制度そのものにも2027年12月31日までという譲渡期限があります。

一方、「相続税の取得費加算の特例」では、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの譲渡が要件です。

ですから、

「まだ3年経っていないから大丈夫」

と自己判断しない方がよいでしょう。

すでに数年経っていても、「もう遅い」と決めつけないでください

では、

「相続してから5年も経ってしまった」

「親が亡くなってから、ずっと空き家のままにしていた」

という場合はどうでしょうか。

確かに、期限が過ぎて利用できなくなっている特例がある可能性はあります。

しかし、

「相続から数年経った＝もう控除も特例も何もない」

と決めつける必要はありません。

まず取得費を確認する。

売却にかかる譲渡費用を確認する。

そして、その不動産や売主様の状況によって、利用できる制度がほかにないかを確認する。

そのうえで、実際にどの程度の税金がかかるのかを考えることが大切です。

税金は「売ってから」ではなく「売る前」に確認してください

今回、一番お伝えしたいのはここです。

相続した実家を売却する場合、

「いくらで売れるのか」

はもちろん大切です。

しかし、それと同じくらい、

「いつ売るのか」

「どのような方法で売るのか」

も大切になる場合があります。

冒頭の単純な例では、3,000万円特別控除が使えるかどうかで、税額に約609万円もの差が生じました。

せっかく利用できる特例があったのに、知らずに期限を過ぎてしまったり、売却方法によって利用できなくなったりするのは避けたいところです。

当社では、相続した不動産の売却についてご相談いただいた際、税金について専門的な確認が必要な場合には、税理士などの専門家にも確認しながら、売却方法や売却時期を検討することをおすすめしています。

「相続してから数年経ってしまったから、もう遅いのでは？」

と思われている方も、まずは売却する前に現在の状況を整理するところからご相談ください。