鎌倉の土地の査定で、ネットに出ている『坪単価（公示地価）』をそのまま鵜呑みにしてはいけない理由は何ですか？

公示地価の坪単価は、あなたの土地の値段ではありません

公示地価は、国土交通省が毎年3月に発表する、1月1日時点の標準地の価格です。税金や公共事業の参考にするための公的な指標で、確かに指標の一つにはなりますが、実際の売買価格（実勢価格）そのものではありません。

ネットで「鎌倉市 坪単価 〇〇万円」と出てくる数字の多くは、この公示地価を面積で割った平均値です。

2026年の鎌倉市を例にすると、全市平均はおよそ坪103万円です。ただしこれは住宅地と商業地を混ぜた数字です。住宅地だけ見ると平均はおよそ坪82万円。一方で鎌倉駅前の商業地は坪300万円を超える地点もあります。平均を自分の土地に掛け算すると、最初からズレます。

鵜呑みにしてはいけない、4つの理由

1. 地点が少なすぎる

鎌倉市の公示地価は、住宅地でも40地点前後です。市内のすべての土地を代表しているわけではありません。最寄りの標準地が、隣の町内だったり、駅近の整形地だったりすることはよくあります。

2. 標準的な土地を前提にしている

公示地価の標準地は、形が整い、道路付けがよく、建築しやすい土地が選ばれやすいです。鎌倉ではむしろ、そうでない土地の方が多いです。

• 高低差がある
• 接道が狭い、または私道
• 不整形、旗竿地
• 風致地区、崖条例、埋蔵文化財
• 土砂災害警戒区域

同じ町内、同じ公示坪単価でも、建築のしやすさで実勢は大きく分かれます。

3. 時点が古い

公示地価は1月1日時点、発表は3月です。鎌倉のように動いているエリアでは、その後の成約で実勢が先に動いていることがあります。実勢価格と比べると１〜２年前の参考価格だと言われることもあります。それだけ遅れています。

4. 更地としての理論価格です

公示地価は、建物を考えず更地として取引きされる場合の価格です。古い家が建っている、解体が必要、再建築が難しい、といった事情は入っていません。坪単価×坪数で出た数字から、解体費や再建築の制約を引かないと、手元に残る金額とは別物になります。

じゃあ、何を見ればいいか

見るべきなのは公示地価の平均ではなく、次の3つです。

• 近隣の実際の成約事例（売り出し価格ではなく、決まった価格）
• その土地で何が建てられるか（接道、高低差、規制）
• 建物を残すのか、更地にして売るのか

弊社では、ネットの坪単価を出発点にはしますが、それで掛け算はしません。現地を見たうえで、その土地固有の条件を織り込んだ価格をお伝えします。

すでに鎌倉の坪単価はこれくらいと数字が出ている段階でも構いません。その数字が、あなたの土地にどこまで当てはまるかを一緒に整理します。