机上査定と訪問査定はどちらを選ぶべきですか？

机上査定

まず机上査定ですが、物件の住所や築年数、面積、間取りといったデータのみをもとに、概算の売却価格を算出する方法です。現地を訪れることなく、短時間でおおよその価格帯を知ることができます。

最近では不動産ポータルサイトの簡易査定に加え、AIツールにて物件情報を伝えて査定金額を出して欲しいと指示をするだけでも、瞬時にそれらしい価格が算出できる時代になりました。まず相場感だけでも知りたいな、という初期段階では、非常に便利な手段です。

机上査定のメリット

• 短時間（数分〜数十分）で概算の価格がわかる
• 不動産会社に問い合わせをせず、自分だけで完結できる

机上査定のデメリット

• 過去の取引実績による価格で反映されにくいため正確な金額が出ない
• 眺望・日照・隣地との関係など、現地でしか分からない価値が反映されない
• 鎌倉エリア特有の急傾斜地・土砂災害警戒区域・埋蔵文化財包蔵地といった法規制が考慮されないケースがある
• リフォーム・修繕履歴や室内の状態が加味されない

AIやポータルサイトの簡易査定には、見落とされがちな誤差要因があります。

特に鎌倉は、同じ町内でも一筆ごとに接道条件や高低差、規制内容が大きく異なるエリアです。データだけを見て算出された価格と、実際に成約する価格との間に大きな差が出やすいのが実情です。

訪問査定

一方訪問査定ですが、不動産会社の担当者が現地に出向き、土地建物の実際の状況を鑑みて正確に査定する方法になります。

訪問査定のメリット

現地確認によって正確な査定金額を算出できることはもちろんなのですが、最大のメリットは不動産会社に蓄積された過去の取引データ・地域知識・交渉経験を反映できる点にあります。

例えば鎌倉エリアでは、

• 建築基準法上の接道義務を満たしているかどうかの現地確認
• 急傾斜地・土砂災害警戒区域の指定範囲の実地確認
• 周辺の直近成約事例との比較

先ほどAIデータだけでは判断できない要素も反映することができます。

訪問査定のデメリット

• 日程調整や立ち会いの手間がかかる
• 査定結果が出るまで数日かかる場合がある

机上査定と訪問査定の比較表

結論：どちらを選ぶべきか

• とりあえず相場を知りたい 　　→ 　机上査定
• 具体的に売却を検討している 　→ 　訪問査定

机上査定はあくまで入口の情報です。特に鎌倉エリアのように、土地の形状や法規制、周辺環境によって価格が大きく変動するエリアでは、机上査定の金額のみを鵜呑みにしてしまうと、実際の相場よりも安い金額で成約してしまったりするリスクがあります。

正確な価格を把握し、納得のいく形で売却を進めたい方は、まず訪問査定でしっかりとした根拠のある査定金額を確認されることをおすすめします。

弊社の査定としては競合がいるからといって、あまりにも高額の査定額を提示することはしません。売主様のご状況に合わせて、売主様と二人三脚して価格を決めていければいいなと考えています。