車が入れないような狭い路地（赤道・再建築不可）に面した鎌倉の古い家でも売却は可能ですか？

狭い路地でも、売却はできます

結論から申し上げますと、車が入れない路地に面した家でも、売却は可能です。鎌倉では珍しい条件ではありません。

長谷、由比ヶ浜、材木座、雪ノ下、極楽寺といった古い町並みでは、道幅が2メートルに満たない路地や、いわゆる「赤道（あかみち）」にしか面していない家が今も残っています。車が入らない、建替えが難しい、と聞くと「買い手はつかないのでは」と心配される方は多いです。ただ、売れない、という意味ではありません。

変わるのは、誰が買うかと、いくらで売るかです。建替え前提のファミリー向けの売り方とは別物になります。

実際に、北鎌倉駅周辺の物件で、車が入らない路地に面した家がありましたが、一括で購入されたというお客様もいらっしゃいます。

「再建築不可」と「赤道」は、別の話が重なっていることがあります

まず言葉を分けておきます。

再建築不可とは

今ある建物を使い続けることはできても、取り壊したあとに新しい建物を建てられない状態です。都市計画区域内では、原則として「幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に、2メートル以上接していること」が必要です（建築基準法第43条第1項）。この接道義務を満たさないと、建替えの確認申請が通りません。

車が入らない路地だから、必ず再建築不可、というわけではありません。幅員が4メートル未満でも「2項道路」として指定されていれば、セットバック（道路中心から後退）することで建替えできる場合があります。

赤道（あかみち）とは

昔の公図で赤く塗られていた里道・通路のことです。見た目は道でも、建築基準法上の道路ではないことが多く、赤道にしか接していない土地は再建築不可になりやすいです。鎌倉の旧市街では、地図上の道と現地の路地が一致しない、私道と赤道が入り組んでいる、といったこともよくあります。

大事なのは、「車が入らない」ことそのものより、その道が建築基準法上の道路かどうかです。見た目だけでは判断できません。

売る前に確認したいこと

査定の前に、次を調べておくと、価格の根拠がはっきりします。

• 接している道の種類（建築基準法上の道路か、2項道路か、位置指定道路か、赤道・私道か）
• 間口が2メートル以上あるか
• セットバックすれば建替えできるか
• 建築基準法第43条第2項の許可・認定が使える見込みがあるか（鎌倉市建築指導課で事前相談ができます）
• 私道なら、持分や通行・掘削の承諾が取れているか

43条の許可は、交通上・安全上・防火上・衛生上の支障がないと市が認めた場合の例外です。私道所有者の承諾が必要になることもあり、「取れる前提」で売り出すのは危険です。見込みがあるなら、それを材料にできます。見込みが薄いなら、建替え前提では売らない方が早いです。

鎌倉には現況での道路と地図上(公図など)での道路が異なることが多々ありますので、専門家にみてもらいましょう。

どんな買主に届けるか

建替え前提の買主には届きにくい一方で、次のような層には需要があります。

• 今ある家を直して住みたい方（リノベーション前提）
• 隣地の所有者（通路の確保や敷地の一体化）
• アトリエや小さな店舗など、現状の建物を活かしたい方
• 条件を理解したうえで現金購入される方

鎌倉らしい路地の雰囲気そのものを好む方もいらっしゃいます。短所を隠すより、「車は入れない」「建替えは現状では難しい」と先に伝えた方が、見学のミスマッチが減ります。

価格は、建替えできる平坦地の坪単価と比べない方がよいです。ネットの公示地価を掛け算した数字とも別物です。現地の接道を見たうえで、誰向けに出すかを決めた方が、結果として早く決まります。

弊社での進め方

弊社では、まず道路の種類と接道の状態を確認します。そのうえで、建替えの見込みがあるのか、現状利用で出すのかを整理してから、売り方と価格をご提案します。

うちは路地だから無理だろうなあ、と査定前に諦める必要はありません。車が入らない、赤道に面している、再建築不可と言われた、どの段階でも相談いただけます。