不動産の一括査定サイトで出た最高額と、実際の売れる価格にはどれくらい差がありますか？

一括査定の最高額は、売れる価格ではありません

一括査定サイトに出すと、同じ物件でも会社によって数百万円、ときに1,000万円近く差がつくことがあります。

その中の一番高い数字を見て、この金額で売れるんだ、、と思われる方は少なくありません。ただ、その最高額と、実際に買主がつく価格は別物だと考えておいた方が安全です。

一括査定の多くは机上査定です。住所・築年・面積といったデータだけで出す概算なので、鎌倉特有の高低差、接道、風致地区、崖条例、ハザードマップまでは見きれていません。

そのうえで、仲介の査定額は、だいたい3ヶ月前後で成約できそうな見込み価格です。買主との交渉や内覧の反応を踏まえると、妥当な査定額でも5〜10％ほど下がって決まることは珍しくありません。

飛び抜けて高い1社に、注意が必要です

問題は、その妥当な査定ではなく、一括査定の中で飛び抜けて高い1社です。

媒介契約を取るために、相場より1〜2割、ときにそれ以上高く出す会社があります。最高額で売り出すと内覧が来ず、値下げを重ね、半年以上かかった末に、最初から現実的な価格で出していれば届いていた金額を下回る、という流れは現場でもよく見ます。

最近の事例としては、あるお客様が大手不動産会社S不動産に売却を依頼していた物件がありました。２年間何も動かず、S不動産からの問い合わせもほとんどなかったので、弊社に売却の相談をいただいたのですが、なんと相場の２倍以上の価格で設定されていました。これはほぼ成約に至ることはないと判断し、そのお客様には適正な価格を提示したという経緯もあります。

ですので、いくら大手不動産だからといえ、不動産会社を比較をするのが良いです。

差の目安

たとえば一括査定の最高額が4,000万円、他社が3,400〜3,600万円だったとします。

このとき実際に売れる価格の目安は、突出した4,000万円ではなく、3,400〜3,600万円のあたりです。そこから交渉が入れば、成約価格はさらに下がることもあります。

差を金額で言うと、最高額から400〜800万円、率にして1〜2割、というのがよくある幅です。物件や出し方によっては、それ以上開くこともあります。

見るべきなのは最高額ではなく、複数社の「真ん中」と、その根拠です。

• 近隣の成約事例（売り出し価格ではなく、実際に決まった価格）を示せるか
• 鎌倉の規制や土地条件を織り込んでいるか
• 反応が薄いときの次の一手まで話せるか

この3つが揃っている数字の方が、後から狂いにくいです。

弊社の考え方

弊社では、競合がいるからといって、あまりにも高額の査定額を提示することはしません。一括査定の数字を否定するために査定するのではなく、その数字が現場の相場とどれだけ離れているかを一緒に確認します。

すでに他社の査定が出ている段階でも構いません。最高額をどう読むか、どこまでが挑戦価格で、どこからが売れ残る価格か、整理してお伝えします。