鎌倉日和【不動産の売却】①売却していくら手元に残るの？【Ⅲ】

不動産の売却をするにあたって、ポイントは４つあると考えております

①売却していくら手元に残るの？
②なるべく高く売りたい
③周辺環境（住民）に配慮して売りたい
④売却の時のトラブルを無くしたい

①売却していくら手元に残るの？

今回は「特別控除」についてお話しします。

売却の際の手取金額は「売却価格」から「諸経費」と「税金」を引いたものが、手取金額となるのは前々回にお話ししました。

そしてが、今回はこの諸経費の中でも特に、手元に残る金額を大きく左右するのが「税金」なのですが、この税金は下の算式で導き出されます

税金＝｛売却額ー（諸経費＋取得費用＋特別控除額）｝　×　税率
　　　　　　　　　　Ａ　　　　Ｂ　　　　Ｃ
上の式のＡ：諸経費とＢ取得費用は前回に解説いたしましたが、今回のテーマはＣの「特別控除」となります。

Ｃ特別控除について

家を売却するときに適用できる特別控除は以下の２つです

①３，０００万円の特別控除
②特定居住用財産の買換え等の場合の３，０００万円の特別控除

①３，０００万円の特別控除

これは、個人が居住用の財産を売却する際に適用できる特例です。
適用要件を満たしていれば、譲渡所得から最高3,000万円を控除することができますが、条件を満たしていなければ控除することはできません。

例えば・・
　売却額　　　６，０００万円
　諸費用　　　　　４００万円
　取得費用　　３，０００万円　　というケースの場合

６，０００万円ー（４００万円＋３，０００万円）＝２，６００万円に対して税率が課せられます。

ただ、３，０００万円の特別控除が適用されると、２６００万円ー３０００万円＝ー４００万円となり、譲渡所得はマイナスになるので売却をしても税金（譲渡所得税）はゼロになるのです。

不動産売却時にこの３，０００万円の特別控除が使えるかどうかは、まさに手元にいくら残るか？という事にとても大きな影響を与えることになります。
では、３，０００万円の特別控除の適用条件はどの様なものでしょうか。

　条件①譲渡した財産が居住用財産であること
　条件②譲渡した財産を自己所有していること
　条件③譲渡した財産を自己居住用として使用していたこと
　条件④譲渡した財産を譲渡した日まで引き続き自己居住用として使用していたこと

先ほども述べましたが、この特例は「個人が居住用の財産を売却する」際に適用できるものですので、例えば人に貸していた家を売るとか、自分が住んでいない家を売ろうという場合には適用できません。

次の回では、「②特定居住用財産の買換え等の場合の３，０００万円の特別控除」について解説します。