親が認知症になった場合、子どもが代わりに実家を売却できますか？

「親が施設に入ることになったので、誰も住まなくなる実家を売却して施設費用に充てたい」

「もう自宅に戻ることは難しそうなので、売却して今後の生活費を確保しておきたい」

このように考えるご家族は少なくありません。

しかし、ここで非常に重要なのが、

「その家は誰のものなのか」

ということです。

登記上の所有者が親御さんであれば、その家はあくまで親御さんの財産です。

子どもだからといって、親御さんの代わりに自由に売ったり、貸したりすることはできません。

認知症という診断だけで決まるわけではありません

ここで注意したいのは、

「認知症と診断された＝必ず不動産を売却できない」

というわけではないことです。

重要なのは病名そのものではなく、不動産を売却する時点で、親御さんご本人が、

「自分の家を売る」

「いくらで売る」

「売ればその家の所有権を失う」

といった契約の内容や結果を理解し、ご自身で判断できる状態にあるかどうかです。

反対に、まだ認知症と診断されていなくても、実際には認知機能がかなり低下しており、不動産売買について十分に判断することが難しい場合もあります。

実際に当社でも、売却のご依頼を受けた際、所有者の方は認知症とは診断されていませんでした。しかし、物忘れなどの状況が気になったため、当社が日頃から連携している司法書士にご本人と面談してもらったところ、不動産売却についてご本人の意思確認が難しい状態にあるとの見解でした。

そのケースでは、専門家と相談しながら必要な対応を行い、最終的には売却手続きを進めることができましたが、通常の不動産売却とは異なる慎重な対応が必要となりました。

ですから、

「まだ認知症とは診断されていないから大丈夫」

とも言い切れません。

「子どもが代わりに契約すればいい」では済みません

ご家族からすると、

「親のために売るのだから問題ないだろう」

と思われるかもしれません。

しかし、不動産は大きな財産です。

登記上の所有者である親御さんの判断能力が低下してしまうと、子どもが自分の判断だけで、

家を売る

家を貸す

売却代金を受け取る

といったことを自由に行えるわけではありません。

たとえ売却したお金を親御さんの施設費用や介護費用に充てることが目的であったとしても同じです。

親の財産と子どもの財産は別のものだからです。

判断能力に不安がある場合は、まず専門家に確認します

では、

「最近かなり物忘れが進んでいる。でも会話は普通にできる」

という場合はどうすればよいのでしょうか。

このようなケースを、ご家族だけで判断するのは難しいと思います。

日常会話は問題なくできていても、不動産の売買という重要な契約について十分に理解できる状態なのかは別の問題だからです。

当社では、このような場合、不動産会社だけで判断して売却を進めるのではなく、必要に応じて司法書士などの専門家に確認してもらいながら進めることが大切だと考えています。

当社では、日頃から不動産取引で連携している司法書士をご紹介することもできます。

「この状態で売却を進めても大丈夫だろうか」

という段階でも構いません。

むしろ、売買契約を具体的に進めてから問題が分かるよりも、早い段階で確認しておくことが重要です。

すでに本人による判断が難しい場合は、成年後見制度などを検討します

専門家に相談した結果、親御さんご本人が不動産売却について判断することが難しい状態であれば、成年後見制度などの利用を検討することになります。

成年後見制度は、認知症などによって判断能力が十分ではない方の財産や生活を法律的に支援するための制度です。

家庭裁判所に申立てを行い、成年後見人などが選任されると、本人に代わって財産管理などを行うことになります。

ただし、

「後見人を付ければ、すぐ家を売れる」

というほど単純ではありません。

本人が住んでいた自宅などの「居住用不動産」を成年後見人が売却する場合には、家庭裁判所の許可が必要になります。

なお、成年後見人は家族が自由に決められるものではありません。家庭裁判所が、本人の状況や財産、親族関係などを考慮して、本人にとって適任と判断した人を選任します。

お子様などの親族が成年後見人に選任される場合もありますが、事情によっては弁護士や司法書士などの専門家が選任されることもあります。

そのため、「子どもが後見人になって、すぐに実家を売ればいい」というほど単純な手続きではありません。

すでに施設へ入所していて現在は空き家になっていたとしても、施設へ入る前まで本人が生活していた自宅であれば、居住用不動産として扱われる場合があります。

したがって、成年後見制度を利用する場合には、時間的な余裕を持って手続きを考える必要があります。

「施設費用が必要になったら、そのとき実家を売ればいい」とは限りません

ここが、ご家族にぜひ知っておいていただきたいところです。

親御さんが元気なうちは、

「いずれ施設に入ることになったら、そのとき実家を売ればいい」

と考えているご家庭もあります。

ところが、実際に施設への入所が必要になる頃には、親御さんの判断能力が低下していることがあります。

そこで初めて、

「実家を売って施設費用を用意しよう」

と思っても、

すぐには売却できないことがあるのです。

だからといって、将来が心配だから今すぐ実家を売却すべきだということではありません。

大切なのは、

まだ親御さんがご自身の意思を伝えられる段階から、家族で今後のことを話し合っておくことです。

売却するか決める前の段階でもご相談ください

「親の物忘れがかなり増えてきた」

「施設への入所を考え始めている」

「実家を売って介護費用にした方がいいのだろうか」

「本人が売却について判断できる状態なのか分からない」

こうした段階でも構いません。

まず現在の状況を整理し、必要であれば司法書士などの専門家とも連携しながら、どのような選択肢があるのかを考えていきます。

そのうえで、

売却するのか

貸すのか

そのまま所有するのか

をご家族で検討すればよいのです。

不動産会社に相談するのは、「売る」と決めてからでなくても構いません。

親御さんとご家族にとってどの方法がよいのかを考えるところから、ご相談いただければと思います。